Na co se zaměřit při prohlídce nemovitosti

Prohlídka nemovitosti je jedním z nejdůležitějších kroků při koupi domu či bytu. Během této relativně krátké doby se musíte rozhodnout, zda je daná nemovitost skutečně tou pravou investicí, která bude odpovídat vašim potřebám a finančním možnostem. V tomto článku vám přinášíme podrobný checklist, který vám pomůže při prohlídce odhalit potenciální problémy a učinit informované rozhodnutí.

Příprava před prohlídkou

Ještě než se na prohlídku vypravíte, je dobré se na ni připravit:

• Zjistěte si základní informace o nemovitosti - Podívejte se na katastr nemovitostí, ověřte si vlastníka a případná věcná břemena či zástavy.
• Připravte si seznam otázek - Sepište si všechny dotazy, které vás ohledně nemovitosti zajímají, abyste na nic nezapomněli.
• Vezměte si s sebou potřebné vybavení - Poznámkový blok, metr, fotoaparát nebo smartphone, baterku, případně vlhkoměr.
• Naplánujte si dostatek času - Na prohlídku si vyhraďte minimálně 30-60 minut, u větších nemovitostí i více.
• Zvažte doprovod odborníka - Pokud máte možnost, vezměte s sebou někoho, kdo se vyzná ve stavebnictví nebo realitách.

Okolí nemovitosti

Začněte kontrolou okolí, které může výrazně ovlivnit kvalitu bydlení i budoucí hodnotu nemovitosti:

Lokalita a infrastruktura

• Jaká je dostupnost MHD a časová vzdálenost do centra města?
• Je v okolí dostatek obchodů, služeb, škol, lékařských zařízení?
• Jsou v blízkosti parky nebo jiné možnosti pro rekreaci?
• Není v okolí zdroj hluku (rušná silnice, železnice, průmyslová zóna, hospoda)?
• Jak je lokalita bezpečná? Zjistěte si statistiky kriminality.

Budova a společné prostory

V případě bytových domů zkontrolujte také:

• Stav fasády a střechy
• Vchod a společné prostory (čistota, zabezpečení)
• Stav výtahu (pokud existuje)
• Možnosti parkování v okolí nebo v domě
• Informace o SVJ nebo družstvu - jaké jsou plánované investice, výše příspěvků do fondu oprav

Interiér nemovitosti

Postupujte systematicky a zkontrolujte všechny důležité části interiéru:

Dispozice a využitelnost prostoru

• Odpovídá dispozice vašim potřebám?
• Je prostor prakticky řešený?
• Jsou místnosti dostatečně velké a dobře propojené?
• Je v bytě/domě dostatek úložných prostor?
• Zjistěte přesnou užitnou plochu a porovnejte ji s údaji v inzerátu

Stěny, stropy a podlahy

• Zkontrolujte přítomnost vlhkosti (mapy na zdech, odlupující se omítka, plíseň)
• Hledejte praskliny ve zdech a stropech
• Ověřte rovnost podlah (položte na zem kuličku, aby se neodkutálela)
• Zkontrolujte stav podlahových krytin
• Prohlédněte si stav omítek a maleb

Okna a dveře

• Otevřete a zavřete všechna okna a dveře - měly by jít snadno otvírat a zavírat
• Zjistěte typ oken (jednoduchá, dvojitá, trojitá) a jejich stáří
• Zkontrolujte těsnění oken
• Prohlédněte si stav parapetů (vnitřních i vnějších)
• Ověřte funkčnost klik a zámků

Vlhkost a větrání

• Hledejte známky zvýšené vlhkosti - plísně, zatuchlý zápach
• Zkontrolujte odvětrávání koupelny a kuchyně
• Všimněte si, zda se v koupelně nezamlžují zrcadla (může indikovat nedostatečné odvětrávání)
• Pokud máte možnost, použijte vlhkoměr

Elektroinstalace

• Zkontrolujte počet a rozmístění elektrických zásuvek
• Vyzkoušejte vypínače osvětlení
• Podívejte se na rozvaděč - je nový nebo zastaralý?
• Zjistěte, zda jsou v nemovitosti jističe nebo staré pojistky
• Nechte si ukázat revizní zprávu elektroinstalace

Voda a odpady

• Pusťte vodu ve všech kohoutcích a zkontrolujte tlak a teplotu vody
• Spláchněte toalety a zkontrolujte jejich funkčnost
• Zkontrolujte odtok ve vaně/sprše/umyvadlech
• Prohlédněte si okolí baterií a spotřebičů napojených na vodu - není tam vlhkost?
• Zjistěte stáří a materiál vodovodního potrubí

Vytápění a ohřev vody

• Identifikujte typ vytápění (centrální, vlastní kotel, přímotopy)
• Zjistěte stáří a stav kotle nebo bojleru
• Zkontrolujte radiátory - jsou vybaveny termohlavicemi?
• Ověřte si, jak rychle teče teplá voda z kohoutku
• Zjistěte náklady na vytápění v zimních měsících

Kuchyň

• Zkontrolujte stav pracovní desky a kuchyňské linky
• Vyzkoušejte funkčnost spotřebičů (pokud jsou součástí prodeje)
• Ověřte, zda je v kuchyni dostatek prostoru pro vaše potřeby
• Zkontrolujte odvětrávání (digestoř, větrací šachta)

Koupelna a WC

• Ověřte těsnost sprchy/vany
• Zkontrolujte stav obkladů a spár
• Prohlédněte si armatury a jejich funkčnost
• Podívejte se pod umyvadlo/vanu, zda tam není vlhkost
• Zkontrolujte, zda je v koupelně dostatek místa pro pračku, případně sušičku

Sklep, garáž a další příslušenství

• Zkontrolujte velikost a stav sklepní kóje
• Prohlédněte si, zda není sklep vlhký nebo zaplaven při deštích
• Ověřte funkčnost garážových vrat a dostatečnou velikost garáže
• Podívejte se na stav ostatních prostor patřících k nemovitosti

Speciální kontroly pro rodinné domy

Pokud prohlížíte rodinný dům, zaměřte se navíc na tyto aspekty:

Konstrukce domu

• Zjistěte, z jakého materiálu je dům postaven
• Prohlédněte si základy domu (pokud jsou přístupné)
• Zkontrolujte, zda nejsou na fasádě praskliny
• Podívejte se na stav střechy, okapů a svodů
• Zkontrolujte izolaci domu a tloušťku zdí

Střecha a podkroví

• Zjistěte stáří a typ střešní krytiny
• Zkontrolujte podkroví - hledejte známky zatékání
• Pokud je podkroví obytné, ověřte kvalitu izolace (v létě může být příliš horko)
• Prohlédněte si stav krovu

Zahrada a venkovní prostory

• Zkontrolujte velikost a orientaci pozemku
• Podívejte se na oplocení
• Zjistěte, zda na pozemek nezasahují kořeny velkých stromů
• Ověřte stav příjezdové cesty a chodníků
• Zkontrolujte, zda voda správně odtéká od domu

Technické zázemí

• Zkontrolujte technickou místnost s kotlem/bojlerem
• Podívejte se na stav rozvodů vody, elektřiny a plynu
• Zjistěte způsob likvidace odpadních vod (kanalizace, septik, ČOV)
• Ověřte zdroj pitné vody (veřejný vodovod, vlastní studna)

Hledání skrytých problémů

Někteří prodávající se mohou snažit určité problémy nemovitosti skrýt. Zde jsou tipy, jak odhalit potenciální skryté vady:

• Pozor na silnou vůni - Může maskovat zatuchlý zápach nebo plíseň
• Čerstvě vymalované stěny - Mohou zakrývat vlhkost nebo plísně
• Nábytek u stěn - Může skrývat vlhké mapy nebo praskliny
• Běžící hudba nebo TV - Může překrývat hluk z okolí
• Závěsy a stažené žaluzie - Mohou zakrývat nevzhledný výhled nebo nedostatek přirozeného světla
• Navštivte nemovitost opakovaně - Ideálně v různou denní dobu i za různého počasí

Právní aspekty a důležité dokumenty

Kromě technického stavu nemovitosti je důležité zkontrolovat i právní stránku věci:

• Výpis z katastru nemovitostí - Zkontrolujte, zda souhlasí údaje o velikosti, vlastníkovi, a zda na nemovitosti neváznou věcná břemena, zástavy či exekuce
• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) - Zjistěte energetickou náročnost nemovitosti, která ovlivní vaše budoucí náklady
• Stavební dokumentace - Ověřte, zda všechny úpravy byly řádně povoleny
• Revizní zprávy - Elektroinstalace, plynu, komínů
• Vyúčtování za energie a služby - Požádejte o ukázku vyúčtování, abyste viděli reálné náklady na provoz
• V případě bytového domu - Stanovy SVJ, zápisy ze schůzí, plánované investice a opravy, výše fondu oprav

Dotazy pro prodávajícího nebo realitního makléře

Nebojte se během prohlídky aktivně ptát. Zde jsou důležité otázky, které byste měli položit:

• Proč se nemovitost prodává?
• Jak dlouho je nemovitost na prodej?
• Kolik změn majitelů nemovitost měla?
• Jaké rekonstrukce v nemovitosti proběhly a kdy?
• Jaké jsou měsíční náklady na provoz (energie, voda, služby, fond oprav)?
• Jsou v plánu nějaké větší investice do nemovitosti/domu?
• Jací jsou sousedé a jaké jsou vztahy v domě?
• Vyskytly se někdy v nemovitosti nějaké problémy (vlhkost, plísně, zatékání)?
• Je v okolí plánovaná nějaká výstavba nebo změna infrastruktury?
• Co vše je součástí prodeje (zařízení, spotřebiče, nábytek)?

Po prohlídce

Po skončení prohlídky si udělejte čas na vyhodnocení zjištěných informací:

• Projděte si své poznámky a fotografie
• Sepište si všechny klady a zápory nemovitosti
• Pokud jste objevili nějaké nedostatky, odhadněte náklady na jejich odstranění
• Porovnejte zjištěné informace s požadovanou cenou
• Zvažte návštěvu s odborníkem, pokud jste objevili potenciální problémy

Závěr

Důkladná prohlídka nemovitosti je klíčovým krokem v procesu koupě, který by se neměl uspěchat. Tento checklist vám pomůže identifikovat případné problémy, které by mohly vést k dodatečným nákladům nebo zklamání z vašeho nového domova.

Pamatujte, že i ta nejdůkladnější laická prohlídka nemusí odhalit všechny potenciální problémy. V případě vážného zájmu o nemovitost doporučujeme konzultaci s odborníkem nebo využití služeb realitního makléře, který má zkušenosti s prodejem a nákupem nemovitostí v dané lokalitě.

V Svaratrifa Reality našim klientům nabízíme asistenci při prohlídkách nemovitostí v Havířově a okolí. Naši zkušení makléři znají místní realitní trh a pomohou vám odhalit potenciální problémy, které byste mohli přehlédnout. Kontaktujte nás a domluvte si nezávaznou konzultaci.